Attuazione della delega conferita dall'art. 3, comma 27, della legge 8 agosto 1995, n. 335, in materia di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici e di investimenti degli stessi in campo immobiliare.

Il presente decreto legislativo, in attuazione delle norme di cui all'art. 3, comma 27, della legge 8 agosto 1995, n. 335, disciplina l'attivita' in campo immobiliare degli enti previdenziali di natura pubblica elencati al numero 1 della tabella allegata alla legge 20 marzo 1975, n. 70, ed altresi' di quelli di cui al decreto legislativo 30 giugno 1994, n. 479, e di enti previdenziali pubblici successivamente istituiti, per quanto attiene alla gestione dei beni, alle forme del trasferimento della proprieta' degli stessi e alle forme di realizzazione di nuovi investimenti immobiliari secondo principi di trasparenza, economicita' e congruita' di valutazione economica. ((4))

Le norme del presente decreto, relative al trasferimento della proprieta', non trovano applicazione riguardo ai beni di proprieta' degli enti che gli stessi utilizzano quali sede di uffici propri o di enti o soggetti con i quali gli enti proprietari sono stabilmente collegati o ai quali partecipano in vista del raggiungimento delle proprie finalita' istituzionali. Nell'individuazione dei predetti immobili si tiene conto dei piani di riorganizzazione e decentramento degli enti, definiti anche in collaborazione fra gli stessi al fine di una possibile unificazione di sedi e sportelli aperti al pubblico in modo da migliorare il servizio all'utenza.

La copertura delle riserve tecniche puo' in ogni caso essere realizzata anche attraverso la sottoscrizione di titoli rappresentativi di beni immobili.

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AGGIORNAMENTO (4)

La L. 23 agosto 2004, n. 243 ha disposto (con l'art. 1, comma 38) che il comma 1 del presente articolo, "si interpreta nel senso che la disciplina afferente alla gestione dei beni, alle forme del trasferimento della proprieta' degli stessi e alle forme di realizzazione di nuovi investimenti immobiliari contenuta nel medesimo decreto legislativo, non si applica agli enti privatizzati ai sensi del decreto legislativo 30 giugno 1994, n. 509, ancorche' la trasformazione in persona giuridica di diritto privato sia intervenuta successivamente alla data di entrata in vigore del medesimo decreto legislativo n. 104 del 1996."

Entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, il Ministro del lavoro e della previdenza sociale fissa i criteri e parametri omogenei a cui gli enti si attengono per un'organica ricognizione del loro patrimonio immobiliare, da completare nei successivi sei mesi. Detta ricognizione, finalizzata alla rilevazione e sistemazione di tutti i dati necessari per la definizione dei programmi di cessione di cui alle successive disposizioni anche per quanto riguarda le effettive destinazioni d'uso e delle utenze e le esigenze di adeguamento delle classificazioni catastali, puo' essere realizzata dagli enti tramite le societa' gia' costituite e le collaborazioni gia' acquisite contrattualmente dai medesimi enti alla data di entrata in vigore del presente decreto. Per le predette finalita' e per quelle di cui al comma 2, gli enti possono avvalersi di un apposito centro unitario di servizi.

Sulla base della ricognizione di cui al comma 1, i medesimi enti, nei successivi tre mesi, nell'ambito della programmazione e degli indirizzi definiti dai rispettivi consigli di indirizzo e vigilanza e, negli altri casi, dai consigli di amministrazione, determinano programmi di cessioni del patrimonio immobiliare, previa valutazione, unitamente agli enti locali aventi competenza in materia, degli effetti di dette cessioni sui diversi mercati immobiliari anche tenendo conto delle caratteristiche socio-economiche delle diverse aree. I programmi vanno formulati, attraverso un confronto preventivo fra i competenti organi degli enti, in modo da: massimizzare le opportunita' di integrazioni operative e dei sistemi informatici; realizzare l'omogeneita' dei criteri di comportamento e delle procedure; ricercare sinergie nell'impiego del patrimonio immobiliare, anche attraverso permute, fra gli enti e altri soggetti pubblici; definire strategie contrattuali comuni nella esternalizzazione della gestione e nelle dismissioni.

Con successive integrazioni dei piani, definite in base agli indirizzi forniti dai consigli di indirizzo e vigilanza degli enti e, negli altri casi, dai consigli di amministrazione, vengono indicate le percentuali di cessione da realizzare negli anni successivi, in misure tali che assicurino una regolarita' nelle cessioni medesime anche per evitare, con riferimento, fra l'altro, alle condizioni del mercato immobiliare e alle necessita' di bilancio degli stessi enti, una loro concentrazione temporale, e che nel complesso prevedano la conclusione dei procedimenti relativi alla cessione totale degli immobili nel termine massimo di 5 anni, eccezione fatta per gli immobili di cui l'ente conserva la titolarita' ai sensi del presente decreto.

I programmi generali di cessione, le integrazioni agli stessi e i progetti specifici di cui alle precedenti disposizioni sono inviati al Ministero del lavoro e della previdenza sociale che, nei successivi quaranta giorni, tenendo conto delle considerazioni espresse con motivato parere dall'Osservatorio di cui all'art. 10 anche in relazione alle esigenze di coordinamento delle attivita' immobiliari degli enti con riguardo agli effetti sul mercato immobiliare complessivo, formula eventuali rilievi e osservazioni in merito ai predetti programmi e successive integrazioni. Sulla base dei predetti rilievi e osservazioni i competenti organi degli enti, nei successivi 30 giorni, approvano definitivamente i programmi generali, le integrazioni e i progetti specifici provvedendo a darne tempestiva esecuzione.

Attraverso deliberazioni dei competenti organi, gli enti affidano alle societa' di gestione, individuate previa gara pubblica, mandati con rappresentanza inerenti la gestione di tutti i beni immobili, ivi compresi quelli posti a copertura delle riserve tecniche, e comunque evitando di assumere impegni contrattuali che possano ostacolare l'attuazione dei piani di trasferimento definiti.

Per l'istruttoria e la definizione tecnica delle gare di appalto, ivi compresa la redazione dei bandi di gara e dei capitolati, gli enti si avvalgono della collaborazione dell'Osservatorio di cui all'art. 10.

La selezione e l'individuazione delle societa' di gestione avverra' mediante apposite gare pubblicizzate secondo le normative vigenti. L'aggiudicazione dell'appalto e' effettuata secondo il criterio dell'offerta economicamente piu' vantaggiosa e delle migliori garanzie di efficacia e qualita' dell'azione tecnico-ammininistrativa da porre in essere.

Gli enti stipulano i contratti con le societa' di gestione in termini coerenti con gli indirizzi emanati dal Ministro del lavoro e della previdenza sociale. L'affidamento in gestione, ai fini della complessiva amministrazione attiva del patrimonio, puo' comprendere la manutenzione ordinaria e straordinara degli immobili, la gestione dei servizi condominiali, la riscossione dei canoni, l'attivazione delle procedure previste in caso di morosita', la stipula e il rinnovo dei contratti di locazione. Eventuali nuove attivita', relative al patrimonio affidato in gestione e non comprese nei contratti precedentemente stipulati, vanno comunque affidate in gestione secondo le procedure di cui al comma 1.

Al fine di favorire l'accesso alle gare anche ad operatori piccoli e medi puo' prevedersi un dimensionamento dei lotti che tenga conto dell'articolazione dimensionale del sistema di imprese che operano nel settore.

Le societa' di gestione, nell'esercizio delle loro attribuzioni funzionali, relazionano semestralmente agli enti previdenziali loro mandanti.

Nei piani di alienazione sono da inserire prioritariamente edifici con forte propensione all'acquisto da parte degli assegnatari e edifici parzialmente alienati.

Nei casi in cui non sia possibile alienare gli immobili ai sensi del comma 2, i medesimi immobili sono inseriti nelle integrazioni ai piani di cessione di cui all'art. 2, comma 4, ai fini del loro conferimento ai fondi comuni di investimento immobiliare. Qualora il conferimento predetto risulti non attuabile, nel termine di un triennio, a causa della effettiva e verificata indisponibilita' dei predetti fondi ad acquisire gli immobili da conferire, per i medesimi immobili puo' essere esercitato dai conduttori di cui al comma 2 che nel periodo anzidetto siano rimasti tali il diritto di prelazione con l'applicazione dei criteri per la determinazione del prezzo di cui al medesimo comma 2. Ove tale diritto di prelazione non venga esercitato nel termine di sessanta giorni, l'immobile e' ceduto ad altri soggetti interessati all'acquisto con la determinazione del prezzo secondo i criteri di cui al comma 2, assumendo il corrispettivo cosi' determinato quale prezzo minimo per l'alienazione dell'immobile al miglior offerente attraverso le societa' indipendenti di intermediazione immobiliare di cui all'art. 7.

In alternativa ai criteri previsti al comma 2, la determinazione del prezzo puo' essere definita dall'Ufficio tecnico erariale (UTE) su richiesta dell'acquirente; in tal caso, la determinazione da parte dell'UTE si intende come definitiva. Qualora nell'ambito della ricognizione di cui al comma 1 dell'art. 2 siano stati acquisiti elementi che facciano emergere una notevole discordanza fra il valore di mercato dell'immobile da alienare e quello determinato ai sensi del comma 2 e tali elementi siano stati segnalati dall'Osservatorio di cui all'art. 10 nell'ambito delle considerazioni che lo stesso esprime in merito ai programmi generali di cessione e alle successive integrazioni a norma dell'art. 2, comma 5, l'ente previdenziale puo' richiedere all'UTE la determinazione del prezzo di vendita.

Agli attuali conduttori delle unita' immobiliari ad uso residenziale e' riconosciuto il diritto di prelazione, che puo' essere esercitato dagli stessi, se in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori, individualmente o collettivamente e sempre che non sia stata accertata in via definitiva l'illegittimita' dell'assegnazione dell'immobile a suo tempo effettuata. Nel caso di acquisto di immobili il cui prezzo di vendita sia stato determinato ai sensi del comma 2, lettera a), tale diritto puo' essere esercitato da conduttori privi di altra abitazione di proprieta' adeguata alle esigenze del nucleo familiare nel comune di residenza. Il diritto di prelazione spetta anche agli eredi del conduttore con lui conviventi ed ai portieri degli stabili oggetto della vendita in caso di eliminazione del servizio di portineria. Per gli alloggi occupati da conduttori ultrasessantacinquenni sono consentiti l'alienazione o il conferimento della sola nuda proprieta' degli immobili, fermo restando il diritto di prelazione a loro favore ove siano interessati all'acquisto. Con decreto del Ministro del lavoro e della previdenza sociale di concerto con i Ministri del tesoro e dei lavori pubblici, da emanarsi entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, sono determinate particolari disposizioni allo scopo di tutelare i conduttori di beni ad uso abitativo, ove versino in condizioni di disagio economico e sociale, ovvero in presenza nel nucleo familiare del conduttore medesimo di soggetto di cui all'art. 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104. Tali disposizioni possono prevedere, tra l'altro, la definizione di procedure di particolare pagamento del prezzo dei relativi immobili e la ricerca di soluzioni abitative alternative.

Per i conduttori e i soggetti di cui al comma 5 che abbiano un reddito annuo familiare determinato con le modalita' di cui all'art. 21 della legge 5 agosto 1978, n. 457, e successive modificazioni ed integrazioni, non superiore a lire 60 milioni, le alienazioni possono essere realizzate attraverso mutui, con un tasso di interesse pari a quello medio dei titoli pubblici maggiorato di 0,50 punti percentuali, la cui rateizzazione sia al massimo: di 25 anni con un anticipo del 15 per cento del prezzo per i conduttori aventi reddito annuo familiare fino a lire 36 milioni; di 20 anni con un anticipo del 20 per cento negli altri casi. Le condizioni di rateizzazione di cui al presente comma trovano applicazione ove l'immobile abbia una superficie abitabile non superiore a 120 metri quadri, maggiorata del 10 per cento per ogni componente del nucleo familiare a partire dal terzo.

Al fine di consentire l'applicazione delle disposizioni di cui al comma 8, gli enti sono tenuti a richiedere, a non meno di tre istituti di credito, offerte relative alla attivazione, alle migliori condizioni di mercato anche con riferimento agli oneri accessori, di mutui fondiari, per l'acquisto della prima casa. Tali convenzioni prevedono l'onere a carico degli enti medesimi della differenza tra il tasso di interesse di cui alle medesime convenzioni e quello di cui al comma 8.

A partire dalla data della stipula del contratto, per dieci anni e' fatto divieto agli acquirenti di vendere l'alloggio, salvo che si verifichino incrementi del nucleo familiare di almeno due unita' ovvero si verifichi il trasferimento dello stesso in comune distante di piu' di 50 chilometri da quello di ubicazione dell'immobile.

Alle gare pubbliche di cui al presente articolo trova applicazione quanto previsto dai commi 2 e 3 dell'art. 3.

Il capitolato posto a base della gara individua, tra l'altro, in conformita' ai piani di dismissione, gli immobili o porzioni di essi da vendere, il prezzo base di vendita e le eventuali dilazioni di pagamento garantite da ipoteca, il periodo di durata dell'incarico, le garanzie prestate anche mediante fideiussione delle societa', il compenso ad esse spettante da stabilire in misura percentuale della vendita.

Nella cessione di immobili gia' direttamente utilizzati da enti e soggetti pubblici per finalita' di pubblico interesse di particolare rilevanza sociale, nonche' di immobili comunque aventi una rilevante utilizzazione sociale, sono ricercate idonee soluzioni alternative quali l'alienazione con la continuita' del contratto di locazione, la permuta o l'offerta di immobili, sentito il parere dell'Osservatorio di cui all'art. 10.

Gli enti previdenziali possono conferire parte del proprio patrimonio immobiliare ai fondi comuni di investimento immobiliare e alle societa' immobiliari di cui all'art. 2, comma 3, lettere c) e d).

I progetti di conferimento sono sottoposti al parere preventivo dell'Osservatorio di cui all'art. 10, che esprime il suo motivato parere tenendo anche conto dei valori di conferimento rispetto ai prezzi di mercato degli immobili conferiti, delle caratteristiche di solidita' finanziaria e professionalita' dei soggetti di cui al comma 1, delle prospettive di redditivita' ed altresi' della congruita' degli obiettivi dei fondi comuni immobiliari prescelti rispetto alle specifiche finalita' perseguite nell'attivita' immobiliare degli enti.

Nelle convenzioni di cessione di cui al comma 1 per gli immobili di cui all'art. 6, comma 2, lettera a), deve essere previsto l'impegno delle societa' di gestione dei medesimi a non dismettere gli immobili prima di dieci anni ed altresi' il riferimento, per gli attuali conduttori, ai canoni di locazione previsti dall'art. 15.

Il Ministro del lavoro e della previdenza sociale, d'intesa con il Ministro del tesoro, emana direttive agli enti previdenziali al fine di individuare criteri e modalita' idonee a favorire la costituzione di fondi di investimento immobiliare, anche con specifica finalizzazione all'acquisto degli immobili da dismettere ai sensi del presente decreto avvalendosi a tal fine anche delle agevolazioni di carattere fiscale e delle opportunita' previste, rispettivamente, dagli articoli 15 e 14 della legge 25 gennaio 1994, n. 86, come modificata ed integrata dal decreto-legge 26 settembre 1995, n. 406, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 novembre 1995, n. 503.

L'Osservatorio e' composto da cinque membri nominati dal Ministro del lavoro e della previdenza sociale, di concerto con i Ministri del tesoro e dei lavori pubblici. I componenti dell'Osservatorio sono prescelti fra esperti, anche appartenenti ai ruoli delle pubbliche amministrazioni e delle universita', di indiscussa moralita' e indipendenza, aventi specifiche professionalita' e consolidate esperienze nel campo immobiliare per i settori tecnico, dell'estimo, economico e giuridico. L'Osservatorio si avvale di personale di specifica competenza nel suo campo di attivita' appartenente ai ruoli dei Ministeri del lavoro e della previdenza sociale e dei lavori pubblici e messo a disposizione nelle misure indicate nel decreto di cui al comma 3. PERIODO ABROGATO DALLA L. 27 DICEMBRE 1997, N. 449.

Con decreto del Ministro del lavoro e della previdenza sociale, di concerto con i Ministri del tesoro e dei lavori pubblici, da emanarsi entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto legislativo, sono determinate: le modalita' organizzative e di funzionamento dell'Osservatorio; la remunerazione dei componenti in armonia con i criteri correnti per la determinazione dei compensi per attivita' di pari qualificazione professionale; le possibilita' di impiego, attraverso contratti a tempo determinato, del personale delle societa' di cui all'art. 14, in numero non superiore a dieci unita'. Con il medesimo decreto sono fissate le quote di ripartizione tra gli enti degli oneri connessi al finanziamento dell'Osservatorio, determinati nell'importo massimo complessivo di 2.000 milioni annui, in proporzione all'entita' dei rispettivi patrimoni immobiliari; gli enti medesimi provvedono con i proventi della gestione del patrimonio e delle dismissioni. Tali quote vengono versate all'entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate ad apposito capitolo dello stato di previsione del Ministero del lavoro e della previdenza sociale. Il Ministro del tesoro e' autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.

Al fine di favorire l'efficace espletamento delle funzioni dell'Osservatorio, gli enti prestano allo stesso la massima collaborazione e consentono l'accesso diretto alle informazioni e agli immobili.

L'Osservatorio informa periodicamente il Nucleo di valutazione della spesa previdenziale di cui all'art. 1, comma 44, della legge 8 agosto 1995, n. 335, e fornisce le informazioni richieste dal medesimo Nucleo in relazione ai suoi compiti di osservazione e di controllo dei singoli regimi assicurativi e degli andamenti economico-finanziari del sistema previdenziale obbligatorio.
L'Osservatorio trasmette lo schema di relazione di cui al comma 1, lettera e), al Nucleo di valutazione il quale esprime al Ministro del lavoro e della previdenza sociale le proprie osservazioni. ((2))

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AGGIORNAMENTO (2)

La L. 23 dicembre 2000, n. 388 ha disposto (con l'art. 47, comma 1) che " Al fine di favorire il completamento dei processi di dismissione dei patrimoni immobiliari degli enti previdenziali pubblici, il termine di durata dell'operativita' dell'Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, istituito ai sensi dell'articolo 10 del decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, e' differito di ventiquattro mesi."

In relazione all'impiego di fondi disponibili in attuazione delle disposizioni vigenti, gli investimenti nel settore immobiliare, fatti salvi i piani di investimento in atto e gli acquisti di immobili adibiti a uso strumentale, vengono realizzati dagli enti, sentito il parere dell'Osservatorio di cui all'art. 10 anche in merito alle prospettive di rendimento, esclusivamente in via indiretta, in particolare tramite la sottoscrizione di quote di fondi immobiliari e partecipazioni minoritarie in societa' immobiliari, nel rispetto delle disposizioni previste da specifiche norme in materia di impiego di parte dei fondi disponibili per finalita' di pubblico interesse.

Gli investimenti devono essere diversificati, in modo da minimizzare il rischio. In nessun caso la partecipazione puo' riguardare il capitale delle societa' indipendenti di gestione di cui all'art. 3 e delle societa' di intermediazione di cui all'art. 7 del presente decreto.

L'individuazione dei fondi di investimento immobiliare e delle societa' immobiliari e' motivata con le specifiche caratteristiche di solidita' finanziaria, specializzazione e professionalita' dei contraenti prescelti.

Gli enti possono destinare una percentuale non superiore al 15 per cento dei fondi disponibili all'acquisto di immobili, tramite le societa' di intermediazione di cui all'articolo 7, da destinare a finalita' di pubblico interesse con particolare riguardo ai settori sanitario, dell'istruzione e della ricerca, previa verifica da parte dell'Osservatorio di cui all'articolo 10, della redditivita' prevedibile e comunque assicurando una equilibrata distribuzione degli investimenti nel territorio nazionale. (( Nell'ambito della percentuale di cui al primo periodo, l'INAIL destina specificamente il 5 per cento dei fondi ad asili per l'infanzia e ad altre strutture a tutela della famiglia)). Resta in ogni caso fermo quanto previsto dall'articolo 2, comma 6, della legge 28 dicembre 1995, n. 549.

Il Ministro del lavoro e della previdenza sociale relaziona ai sensi dell'articolo 12, comma 2, alle competenti commissioni parlamentari sull'andamento dei nuovi investimenti immobiliari degli enti.

Il Ministro del lavoro e della previdenza sociale esercita, anche con il supporto tecnico dell'Osservatorio sul patrimonio immobiliare, l'azione di vigilanza e indirizzo sull'attuazione delle disposizioni di cui al presente decreto.

Il Ministro del lavoro e della previdenza sociale relaziona annualmente alle competenti commissioni parlamentari sull'andamento della gestione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, sui piani di gestione e dismissione da questi ultimi adottati e posti in attuazione e sui nuovi investimenti immobiliari dei medesimi enti, evidenziando nell'ambito di articolate relazioni semestrali i progressi realizzati nel miglioramento della redditivita' e l'avanzamento nell'esecuzione del programma di dismissione.

Gli enti previdenziali pubblici di cui all'articolo 1, comma 1, conformano la propria struttura organizzativa alle modifiche connesse all'attuazione del presente decreto.

La societa' consortile Dismissione immobili enti previdenziali (DIEP S.p.a.), e' posta in liquidazione a far data dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore del presente decreto. La societa' IGEI S.p.a. e' posta in liquidazione a far data dal 31 dicembre 1996.

Gli enti garantiscono un'adeguata informazione pubblica sulle disponibilita' delle unita' abitative da locare, in particolare tramite la pubblicazione obbligatoria delle medesime disponibilita' sul foglio annunci legali della provincia e sull'albo pretorio dei comuni, la trasparenza e congruita' di oggettivi criteri di assegnazione e la loro verificabilita', in particolare con riferimento, nell'area degli immobili non di pregio, alle condizioni reddituali del nucleo familiare, alla composizione dello stesso e a particolari situazioni di bisogno socialmente rilevanti.

La specificazione dei criteri di assegnazione di cui al comma 1, ivi comprese le normative speciali a favore dei nuclei familiari in particolare condizione di bisogno, sono definite con apposita circolare del Ministro del lavoro e della previdenza sociale, esaminata ed approvata dal Consiglio dei Ministri. Nella medesima circolare vengono forniti criteri generali, anche a seguito di indicazioni elaborate dall'Osservatorio sul patrimonio immobiliare, per la individuazione degli immobili di pregio per i quali elevare i canoni e vengono altresi' definite le forme di partecipazione delle associazioni maggiormente rappresentative dei conduttori alla individuazione degli immobili di pregio e alla definizione dei relativi canoni. Per la restante parte del patrimonio, ugualmente tramite il confronto con le medesime associazioni, saranno determinati criteri di applicazione dell'art. 11 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359.

In sede di definizione da parte degli enti dei rapporti contrattuali con le societa' di gestione di cui all'art. 3, e' prevista l'applicazione delle norme e dei criteri definiti in attuazione dei precedenti commi.

Restano ferme le disposizioni dell'art. 18 del decreto-legge 13 maggio 1991, n. 152, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 1991, n. 203, e ogni altra disposizione di legge statale o regionale che prevede la destinazione a favore di appartenenti alle Forze di polizia di unita' abitative di proprieta' di enti pubblici che gestiscono forme di assistenza e di previdenza.

Gli enti provvedono alla locazione delle unita' immobiliari ad uso diverso dall'abitativo nel rispetto delle esigenze di adeguata informazione pubblica sulle disponibilita' nonche' di trasparenza di cui al comma 1, definendo i canoni secondo le modalita' di cui al comma 2, ultimo periodo.